Le diagnostic immobilier : un guide complet pour comprendre ses enjeux et ses obligations

Lorsqu’il s’agit de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, il est primordial de s’assurer de sa conformité et de sa sécurité. Pour ce faire, le diagnostic immobilier entre en jeu, un processus essentiel pour évaluer l’état et la performance du bien en question. Dans cet article, nous allons examiner en détail les différents diagnostics immobiliers, les conditions dans lesquelles ils sont nécessaires, leur obligation légale et comment trouver un diagnostiqueur qualifié.

Ce contenu est co-écrit avec notre partenaire diagnostiqueurs-de-france.fr.

L’Importance des diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers visent à fournir aux acheteurs et aux vendeurs une vue d’ensemble précise de l’état général d’un bien immobilier. Ils permettent d’identifier d’éventuels problèmes de sécurité, de santé ou de performance énergétique qui pourraient influencer la transaction. Les diagnostics sont également importants pour garantir la transparence et la confiance entre les parties prenantes, en évitant les litiges ultérieurs.

Les diagnostics obligatoires

Plusieurs diagnostics immobiliers sont désormais obligatoires en France dans le cadre d’une vente immobilière. Voici une liste des principaux diagnostics et de leurs objectifs :

1. Audit Énergétique pour les Passoires Thermiques : Pour les logements énergétiquement inefficaces (appelés passoires thermiques), un audit énergétique est requis afin d’évaluer leur consommation énergétique et de proposer des améliorations.
2. Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : Le DPE informe sur la performance énergétique du bien, allant de la classe A (très efficace) à la classe G (très inefficace).
3. Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) : Obligatoire pour les logements construits avant 1949, ce diagnostic détecte la présence de plomb dans les peintures.
4. État d’Amiante : Ce diagnostic vise à repérer la présence d’amiante dans les matériaux de construction, en particulier dans les bâtiments construits avant 1997.
5. État Relatif à la Présence de Termites : Obligatoire dans certaines zones à risque, ce diagnostic identifie la présence éventuelle de termites.
6. État des Installations Intérieures de Gaz et d’Électricité : Ces diagnostics s’assurent de la sécurité des installations de gaz et d’électricité.
7. État de l’Installation d’Assainissement Non Collectif : Il concerne les propriétés non reliées au réseau public d’assainissement.
8. État des Risques et Pollutions (ERP) : Ce diagnostic informe sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, et les pollutions des sols.
9. Diagnostic Bruit : Ce diagnostic est requis dans certaines zones exposées à des nuisances sonores.
10. Carnet d’Information du Logement (CIL) : Ce document regroupe diverses informations sur le bien, utiles aux futurs occupants.

Audit énergétique pour les passoires thermiques

Depuis le 1er avril 2023, la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble avec des logements classés F ou G (considérés comme des passoires thermiques) engage une nouvelle exigence légale : la fourniture d’un audit énergétique au futur acquéreur. Cet audit vient en complément du traditionnel diagnostic de performance énergétique (DPE) et a pour but d’évaluer la performance énergétique et environnementale du bâtiment.

Objectif de l’audit énergétique :

L’audit énergétique est un diagnostic immobilier qui évalue la performance énergétique et environnementale d’un bâtiment. Son rôle est d’informer le futur acheteur sur les enjeux écologiques et énergétiques liés à la propriété envisagée. De plus, il propose des recommandations de travaux pour améliorer le confort thermique, la qualité de l’air et la rénovation globale du bâtiment.

Bâtiments concernés et échéances :

L’obligation d’audit énergétique s’applique aux maisons individuelles mises en vente en France métropolitaine ainsi qu’aux immeubles avec plusieurs logements, où le vendeur est le seul propriétaire. Les immeubles en copropriété ne sont pas inclus.

Initialement, cette obligation concerne les bâtiments classés F ou G par le DPE. Elle sera élargie à d’autres classes au fil du temps : logements classés E à partir de janvier 2025, puis classés D à partir de janvier 2034. Cette obligation concerne les logements dont la promesse ou l’acte de vente est signé à partir du 1er avril 2023.

Réalisation et contenu de l’audit :

L’audit énergétique doit être réalisé par un professionnel qualifié, tel qu’un architecte, un professionnel RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), ou une société d’architecture. Il doit être capable de réaliser au moins une visite du logement en présence du propriétaire ou de son mandataire.

Le contenu de l’audit inclut :

1. Estimation de la performance avant travaux selon la méthode de calcul du DPE.
2. Schéma précisant la répartition des déperditions thermiques.
3. Informations sur les dispositifs de pilotage existants dans le bâtiment.
4. Au moins deux propositions de travaux de rénovation pour une amélioration performante du logement.
5. Schéma d’aération ou de ventilation, et des interfaces des parcours de travaux.
6. Analyse économique et financière des recommandations d’amélioration.
7. Rapport de synthèse comprenant l’état des lieux, la synthèse de l’audit, les notions techniques, etc.

Durée de validité et coût :

L’audit énergétique est valable pendant 5 ans à partir de sa réalisation. Les professionnels conservent leurs audits sous forme de fichiers informatiques.

Le coût de l’audit énergétique n’est pas réglementé et peut varier entre les professionnels. Cependant, il peut être pris en charge par des aides financières comme la prime Coup de Pouce Rénovation ou MaPrimeRénov’ sous certaines conditions.

En somme, l’audit énergétique en cas de vente d’un logement considéré comme une passoire thermique vise à améliorer la transparence et la responsabilité envers l’acheteur potentiel. Il offre une perspective énergétique et environnementale complète du bien, ainsi que des recommandations pour sa rénovation. En engageant des professionnels qualifiés pour réaliser cet audit, les vendeurs et les acheteurs contribuent à la durabilité du parc immobilier et à la transition énergétique.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document essentiel pour évaluer la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’un logement ou d’un bâtiment. Intégré au dossier de diagnostic technique (DDT), il est remis au futur acquéreur ou locataire du bien.

Objectif du DPE et applications légales :

Le DPE a pour principal objectif d’estimer la quantité d’énergie consommée et les émissions de gaz à effet de serre générées par le logement ou le bâtiment. Les obligations du DPE diffèrent en fonction de la mise en location ou en vente du bien.

En location :

Le DPE doit être réalisé à l’initiative du propriétaire bailleur. Il doit être effectué par un professionnel certifié. Le DPE doit être inclus dans le dossier de diagnostic technique (DDT) et remis au futur locataire. Si le propriétaire ne fournit pas le DPE au locataire, sa responsabilité peut être engagée et le locataire peut demander des dommages et intérêts.

En vente :

Depuis le 1er avril 2023, pour la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble composé de plusieurs logements classés F ou G par le DPE, un audit énergétique doit être fourni en plus du DPE au futur acquéreur.

Contenu du DPE :

Le DPE doit contenir au minimum les informations suivantes :

1. Caractéristiques pertinentes du logement et description de ses équipements de chauffage, refroidissement, production d’eau chaude sanitaire, ventilation et éclairage.
2. Quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour chaque catégorie d’équipements.
3. Évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre liée à la consommation d’énergie.
4. Information sur les énergies renouvelables produites et utilisées dans le logement.
5. Classement du logement en fonction de l’étiquette Énergie et Climat.
6. Recommandations pour améliorer la performance énergétique du logement, avec évaluation de leur coût et efficacité.
7. Dernier rapport de contrôle périodique de la chaudière ou attestation d’entretien annuel.
8. Éléments d’appréciation sur le confort thermique en période estivale.

Validité et responsabilités :

Le DPE est valide pendant 10 ans. Cependant, les DPE réalisés entre certaines périodes ont des échéances spécifiques. Le diagnostiqueur doit être certifié pour réaliser le DPE. Les recommandations présentes dans le DPE ont une valeur indicative. Les erreurs dans le DPE peuvent engager la responsabilité du diagnostiqueur et du propriétaire. Les locataires peuvent demander des dommages et intérêts ou annuler le bail en cas d’erreur dans le DPE.

Le DPE est un outil clé pour évaluer l’efficacité énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, informer les occupants potentiels et contribuer aux efforts de transition énergétique.

Le diagnostic immobilier : constat de risque d’exposition au plomb (Crep)

Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP), également connu sous le nom de diagnostic plomb, est un document crucial pour évaluer la présence de plomb dans les logements. Ce diagnostic est requis si le logement a été construit avant 1949. Le CREP doit être inclus dans le dossier de diagnostic technique (DDT) et doit être fourni à l’acquéreur ou au locataire lors d’une vente ou d’une location de logement. Des sanctions peuvent être appliquées si le CREP n’est pas conforme à la réglementation.

Objectif du CREP et applications :

Le plomb est souvent présent dans les anciennes peintures. Le CREP consiste à mesurer la concentration de plomb dans les revêtements du logement, à identifier ceux contenant du plomb et à décrire leur état de conservation. Il a également pour but de détecter les risques de saturnisme chez les enfants et les dégradations du logement.

Logements concernés :

Le CREP doit être réalisé en cas de vente d’un logement (appartement, maison individuelle) construit avant 1949.

Réalisation du diagnostic :

Un diagnostiqueur certifié doit réaliser le CREP. Vous pouvez trouver un diagnostiqueur certifié en utilisant un annuaire spécialisé.

Contenu du diagnostic :

Le CREP doit inclure le rapport du diagnostiqueur, ainsi qu’une notice d’information sur les dangers du plomb pour la santé.

Transmission du diagnostic :

Le diagnostiqueur remet le rapport du CREP à vous en tant que propriétaire. Ce diagnostic doit ensuite être inclus dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Lors de la vente, le DDT doit être remis à l’acquéreur au moment de la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente.

Conséquences de la présence de plomb :

Si le CREP révèle une concentration de plomb dépassant le seuil de 1 mg/cm², des travaux doivent être effectués avant la mise en vente du logement.

Durée de Validité :

La durée de validité du CREP dépend des résultats concernant la présence de plomb dans le logement.

Le diagnostic immobilier « état d’amiante » ou « diagnostic amiante »

Le diagnostic immobilier d’état d’amiante, également appelé diagnostic amiante, est un document crucial qui identifie la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans un logement. Ce diagnostic est requis si le permis de construire du logement a été délivré avant juillet 1997. L’état d’amiante doit être inclus dans le dossier de diagnostic technique (DDT) et doit être remis à l’acquéreur en cas de vente d’un logement.

Objectif du Diagnostic :

L’état d’amiante permet d’identifier si des matériaux contenant de l’amiante sont présents dans le logement. Ce diagnostic est crucial pour la santé et la sécurité des occupants, car l’amiante est un matériau potentiellement dangereux.

Logements Concernés :

Le diagnostic d’état d’amiante doit être réalisé en cas de vente d’un logement (appartement, maison individuelle) dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997. Les dépendances sont également soumises à ce diagnostic.

Réalisation du Diagnostic :

Un diagnostiqueur certifié doit réaliser l’état d’amiante. Vous pouvez trouver un diagnostiqueur certifié en utilisant un annuaire spécialisé.

Contenu du Diagnostic :

Le diagnostiqueur recherche la présence d’amiante dans une liste spécifique de matériaux et de produits. Le rapport de diagnostic est remis au propriétaire et doit être inclus dans le dossier de diagnostic technique (DDT), qui sera remis à l’acquéreur lors de la vente.

Conséquences en Présence d’Amiante :

Le rapport du diagnostiqueur peut recommander plusieurs mesures, telles que l’évaluation périodique de l’état de conservation des matériaux contenant de l’amiante, des analyses de risque plus approfondies, ainsi que des actions correctives ou des mesures de confinement ou de retrait de l’amiante.

Durée de Validité :

La durée de validité du diagnostic d’état d’amiante dépend de sa date de réalisation.

Diagnostic termites & autres insectes xylophages

Le diagnostic relatif à la présence de termites, aussi appelé diagnostic termites, fournit des informations cruciales sur la présence ou l’absence d’insectes xylophages, en particulier les termites, dans un logement. Ces insectes sont capables de ronger le bois et les matériaux contenant de la cellulose, pouvant entraîner des dégâts structurels importants. Ce diagnostic doit être effectué dans les zones définies par un arrêté préfectoral et doit être remis au futur acquéreur du logement.

Objectif du Diagnostic :

Le diagnostic termites a pour but de déterminer si des insectes xylophages, en particulier les termites, sont présents dans le logement. Cela permet d’identifier les risques potentiels de dégradation du bois et de prendre des mesures appropriées pour assurer la sécurité du logement.

Logements Concernés :

Le diagnostic termites est requis pour les maisons individuelles et les parties privatives des immeubles collectifs. Il est nécessaire lorsque le logement se situe dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral comme étant infestée par les termites ou pouvant l’être à court terme.

Réalisation du Diagnostic :

Le diagnostic doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié. Un outil en ligne peut aider à trouver un diagnostiqueur certifié.

Contenu du Diagnostic :

Le rapport de diagnostic doit mentionner les éléments suivants :

• Biens concernés
• Parties visitées
• Éléments infestés (ou l’ayant été) par la présence de termites
• En cas de présence de termites, des mesures d’éradication doivent être prises.

Durée de Validité :

Le diagnostic termites a une durée de validité de 6 mois. Si la date de validité dépasse 6 mois lors de la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente, le diagnostic doit être refait.

Sanctions :

Le vendeur peut être tenu responsable s’il ne transmet pas volontairement le diagnostic ou s’il fournit de fausses informations dans l’annonce de vente pour tromper l’acheteur. L’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou des dommages-intérêts devant un tribunal. Des amendes et des sanctions pénales peuvent être infligées en cas de non-conformité aux règlements du diagnostic.

Le diagnostic « état de l’installation intérieure d’électricité »

Le diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité, également appelé diagnostic électricité, vise à évaluer la sécurité des installations électriques dans les logements. Ce diagnostic est nécessaire si l’installation électrique a plus de 15 ans. Il doit être inclus dans le dossier de diagnostic technique (DDT) et doit être remis à l’acquéreur ou au locataire en cas de vente ou de location d’un logement.

Objectif du Diagnostic :

Le diagnostic électricité vise à identifier les risques potentiels qui pourraient compromettre la sécurité des personnes et des biens en relation avec les installations électriques d’un logement.

Logements Concernés :

Le diagnostic électricité est requis pour les ventes de logements (appartements, maisons individuelles) si l’installation électrique a plus de 15 ans.

Réalisation du Diagnostic :

Le diagnostic électricité doit être effectué par un diagnostiqueur professionnel certifié. Une attestation de conformité délivrée par le Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité (Consuel) peut également servir de remplacement au diagnostic si elle a été émise dans les 3 dernières années.

Transmission du Diagnostic :

Le diagnostiqueur remet le rapport du diagnostic au propriétaire. Ce rapport doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) et remis à l’acquéreur lors de la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente.

Durée de Validité :

La validité du diagnostic électricité est de 3 ans.

Remarque :

Le diagnostic électricité s’inscrit dans les mesures de sécurité visant à protéger les occupants d’un logement en garantissant la conformité et la sûreté des installations électriques.

Etat de l’installation d’assainissement non collectif

Lorsqu’un logement n’est pas relié au réseau public de collecte des eaux usées, il doit disposer d’une installation d’assainissement non collectif autonome. Cette installation doit être contrôlée par la commune, ce qui génère un diagnostic appelé État de l’Installation d’Assainissement Non Collectif. Ce diagnostic doit être inclus dans le dossier de diagnostic technique (DDT) et remis à l’acquéreur en cas de vente du logement.

Objectif du Diagnostic :

Lorsqu’un logement n’est pas connecté au réseau public d’assainissement, il doit avoir une installation d’assainissement non collectif. Le diagnostic vise à évaluer le bon fonctionnement de cette installation, identifiant tout dysfonctionnement ou risque pour la santé ou l’environnement.

Logements Concernés :

Le diagnostic « assainissement » est requis pour les maisons non raccordées au réseau public d’assainissement lorsque le raccordement n’est pas techniquement possible ou n’existe pas.

Processus :

Avant de vendre, le propriétaire doit faire inspecter son installation par le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) de la commune. Le SPANC fournit ensuite un diagnostic détaillant l’état de l’installation et mentionnant tout problème ou risque identifié.

Contenu du Diagnostic :

Le diagnostic établi par le SPANC détermine si l’installation d’assainissement non collectif présente des problèmes ou des risques. Si des problèmes sont relevés, le propriétaire doit effectuer des travaux pour mettre l’installation en conformité, à ses frais. Si les travaux ne sont pas réalisés, l’acquéreur doit être informé et les travaux peuvent être négociés financièrement. Les travaux doivent être accomplis au maximum dans l’année suivant la vente.

Transmission du Diagnostic :

Le propriétaire doit intégrer le diagnostic au dossier de diagnostic technique (DDT) et le remettre à l’acquéreur au moment de la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente.

Durée de Validité :

Le diagnostic doit dater de moins de 3 ans lors de la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente.

Sanctions :

Le vendeur peut être tenu responsable s’il ne remet pas volontairement le diagnostic à l’acquéreur ou fournit de fausses informations dans l’annonce de vente pour induire en erreur. L’acquéreur peut faire appel au tribunal pour demander l’annulation de la vente ou obtenir des dommages et intérêts. En cas de non-respect, des sanctions financières et pénales peuvent être appliquées.

Diagnostic état des risques

Le diagnostic immobilier « État des Risques et Pollutions » (ERP) concerne les biens immobiliers situés dans des zones exposées à des risques naturels, technologiques, miniers, sismiques, radon ou de recul du trait de côte. Ce diagnostic vise à informer les futurs locataires des risques auxquels le bien est soumis. Le propriétaire (bailleur) doit fournir un état des risques au locataire, incluant des informations sur les risques et les mesures prises pour y faire face. Le contenu de l’état des risques varie en fonction des risques présents et des dispositions réglementaires. Le document doit être inclus dans le dossier de location et remis au locataire avant la signature du bail.

Bruits des aéroports

Le diagnostic immobilier « Bruit » ou « État des nuisances sonores aériennes » est un document requis pour la vente ou la location d’un bien immobilier situé dans une zone exposée au bruit des aéroports. Ce diagnostic a pour objectif d’informer les futurs acquéreurs ou locataires sur les nuisances sonores aériennes potentielles. Les propriétaires vendeurs doivent réaliser ce diagnostic s’ils souhaitent vendre un bien dans une telle zone. Le diagnostic est informatif, mais son absence pourrait entraîner un recours juridique de la part de l’acquéreur. Les biens concernés incluent les immeubles d’habitation ou mixtes ainsi que les terrains constructibles. Pour effectuer ce diagnostic, le propriétaire doit remplir un formulaire d’état des nuisances sonores aériennes et l’annexer au dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier doit être inclus dans la promesse de vente ou l’acte de vente.

Le carnet d’information du logement (CIL)

Le carnet d’information du logement (CIL) est un document obligatoire pour les logements neufs dont le permis de construire ou la déclaration préalable ont été déposés depuis le 1er janvier 2023. Il s’applique également aux logements existants ayant subi des travaux de rénovation impactant leur performance énergétique depuis cette date. Le CIL vise à rassembler des informations essentielles sur les caractéristiques du logement et les travaux passés, pour faciliter et soutenir les améliorations de la performance énergétique.

Pour les logements neufs, le CIL doit être créé par le propriétaire à partir des informations fournies par le professionnel ayant réalisé la construction. Les plans, schémas, descriptions des réseaux, matériaux d’isolation, équipements de chauffage, et informations sur la performance énergétique du logement doivent être inclus dans le CIL.

Ce document est requis pour la vente du logement, et le propriétaire doit le fournir à l’acquéreur au plus tard lors de la signature de l’acte authentique de vente. L’acquéreur atteste alors qu’il a reçu le CIL, et cette attestation est incluse dans l’acte de vente.

Trouver un Diagnostiqueur Qualifié

La réalisation des diagnostics immobiliers doit être confiée à des diagnostiqueurs certifiés. Il est recommandé de choisir un professionnel reconnu, avec des certifications en vigueur (ex : Certification avec mention pour le DPE). Vous pouvez trouver des diagnostiqueurs près de chez vous en consultant les annuaires professionnels, les sites internet spécialisés, ou en demandant des recommandations à votre agence immobilière.

Que retenir ?

Les diagnostics immobiliers sont une étape incontournable lors de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier. Ils garantissent la sécurité, la transparence et l’efficacité énergétique, tout en respectant les obligations légales. Lorsque vous engagez un processus de transaction immobilière, il est crucial de comprendre les diagnostics nécessaires et de faire appel à des diagnostiqueurs qualifiés pour assurer une transaction en toute confiance.